Анализ рынка недвижимости муниципии Кишинэу за первое полугодие 2007 года

Рынок показал свою стабильность. Несмотря на все понижающие факторы, цены не снизились, а даже сохранили тенденцию к небольшому росту, за счёт курсовой разницы евро к доллару США а объемы транзакций уменьшились незначительно. Спрос поддерживается переводами денежных средств из-за рубежа и увеличением количества сделок с привлечением кредитных ресурсов. Можно прогнозировать уменьшение процентных ставок и увеличение сроков кредитования.

Нынешнюю ситуацию, сложившуюся на вторичном рынке жилой недвижимости можно охарактеризовать как стабильную. Тенденции, зародившееся в прошлом году - увеличение предложения и снижение спроса сохранились в первой половине 2007 года. Рынок показал свою стабильность. Несмотря на все понижающие факторы, цены не снизились, а даже сохранили тенденцию к небольшому росту, за счёт курсовой разницы евро к доллару США а объемы транзакций уменьшились незначительно. Спрос поддерживается переводами денежных средств из-за рубежа и увеличением количества сделок с привлечением кредитных ресурсов. Можно прогнозировать уменьшение процентных ставок и увеличение сроков кредитования. С появлением на рынке небанковских кредитных организаций и иностранных банков, в республике конкуренция в сфере ипотечного кредитования возросла.
График
График 1

Активность на рынке в течение полугодия была примерно на одном уровне. Повторения ситуации прошлых лет, когда рынок развивался по “пасхальной” схеме, по которой пик активности приходился на пасхальные праздники не произошло. Это было связанно с приездом гастарбайтеров - основной категорией покупателей. Заработанные за границей денежные средства они в прошлом предпочитали инвестировать в столичную недвижимость. До 30 % всех покупок являлись инвестиционными, т.е. купленными не для проживания, а для сохранения или приумножения сбережений.
Однако в этом году на рынке сложилась совершенно другая ситуация. Цены даже для гастарбайтеров с их высокими по местным меркам заработками оказались неподъемными. В период 2006-2007 г.г., их количество среди покупателей гораздо меньше прошлогоднего. Многие из них прошли процедуру легализации в тех странах, где работают, и в ближайшее время не собираются возвращаться. Кроме того, наметилась тенденция вывоза оставшихся здесь родственников к себе за границу. И соответственно, отпала необходимость в приобретении жилья.
Другим фактором, понизившим интерес к инвестициям в недвижимость, и соответственно спрос на нее, является продолжающееся снижение индексов доходности жилья. Среднегодовая доходность в столичные квартиры уступает доходности по депозитам, правда в национальной валюте, которая пока только укрепляется.
Несмотря на все аналитические выкладки, продавцы недвижимости к снижению цен не готовы. Более того, по инерции даже их увеличивают. В результате ситуация патовая. Покупатели не спешат приобретать недвижимость по нынешним ценам и предпочитают выждать, продавцы снижать цены не хотят. В итоге мы имеем постоянно увеличивающейся срок экспозиции квартир, и определенное количество вынужденных сделок, когда у кого-то из покупателей или продавцов изменилась ситуация и они приняли решение купить или продать, не дожидаясь прояснения ситуации. Пока эту схватку выигрывают продавцы: цены не снижаются.
Наибольший спрос в настоящее время на квартиры в ценовом диапазоне 25 - 40 тысяч евро, это стоимость одно-двух комнатных квартир новой планировки.
В среднем по столице, один квадратный метр общей площади в однокомнатных квартирах составил в евро – 750 - 800, в двухкомнатных – 700 - 750, в трехкомнатных – 600 - 650, в четырехкомнатных - 600. По сравнению с 2001 г., цены на рынке вторичной жилой недвижимости выросли в семь раз.
График 2
График 2

Земельные участки под застройку объектов жилой недвижимости.
Рынок земельных участков на сегодняшний день является наиболее стабильным сегментом рынка недвижимости. Стоимость земельного участка зависит от следующих факторов: географическое положение, будущее функциональное предназначения строения, оснащение инфраструктурой, экологическое состояние зоны, а также наличие по соседству промышленных предприятий. Наблюдается повышенный спрос к земельным участкам, расположенным в центральной части города. Строительные компании проявляют свой интерес к квартирам, расположенных на земле в общем дворе, с перспективой покупки таких объектов под дальнейшую застройку многоквартирных домов.
Из-за отсутствия предложений по продаже земельных участков в городе, все более востребованными остаются земельные участки, расположенные в пригороде. Люди, имеющие стабильный доход и собственную машину, потихоньку перебираются в пригородные районы.
Первое полугодие 2007 года на рынке жилой недвижимости ознаменовалось относительной стабильностью. Цены на земельные участки остались практически неизменны. По сравнению с прошлым годом продажа земельных участков, проводится преимущественно в евро, а не в долларах. Ценовые колебания в пределах 5 % по сравнению с 2006 годом. Т.е. можно сказать, что колебания цен укладываются в сумму торга при приобретении недвижимости.
Таблица 1
Таблица 1
Средняя стоимость земельных участков под застройку объектов жилой недвижимости

Что касается сегмента индивидуальных частных домов, то и здесь наблюдается стабилизация цен. Это менее ликвидный сегмент, т.к. он имеет более длительный период экспозиции и требует значительного вложения капитала. На него, как правило, медленно влияют внешние факторы. Следует отметить, что наиболее чутко на ожидание изменений в политической или экономической стабильности в регионе реагирует рынок квартир, затем – немного медленнее реагирует рынок частной индивидуальной застройки и земельных участков.

Офисная недвижимость
По данным первого полугодия 2007 года, ценообразование объектов офисного назначения не претерпело особых изменений. Объемы офисного строительства растут, но недостаток помещений класса “A” очевиден. Заявленные объемы строительства офисов класса “A” на период 2007-2010 г.г. – около 100 тыс. кв. метров. Одним из ключевых факторов снижения количества сделок на рынке офисной недвижимости в мун. Кишинэу является политическая ситуация, связанная с выборами в местные органы власти. Также необходимо отметить факт выхода на рынок новых игроков, в том числе и западных компаний-инвесторов с амбициозными проектами: бизнес-центр на ул. А. Матеевич, и бизнес-центр в ТЦ “Moldova”, а так же планируемые за ним и другие проекты. Спрос на качественные офисные объекты ожидает сдачи в эксплуатацию новых объектов, а требования нанимателей к помещениям становятся все строже.
Также отмечается острая нехватка малых офисных площадей. Сейчас на рынке недвижимости практически нет качественных помещений площадью до 200 кв. м, которые имеют отдельный вход. Обусловлен данный дефицит тем, что собственники не спешат реализовывать помещения, а предпочитают сдавать их в наем на длительный срок.
Предложения по реализации 1 кв. м объектов данного сегмента по-прежнему варьируют в ценовом коридоре от 300 – до 2 000 евро, в зависимости от месторасположения объекта, технического состояния, площади помещений, а также уровня отделки помещений объекта.
По прогнозам, во 2-ой половине 2007 г. рыночная ситуация в целом не изменится. Ставки найма продолжат повышаться в пределах 12 - 14%, а усредненная стоимость реализации может повыситься до 15%.

Торговая недвижимость
Сегмент торговой недвижимости мун. Кишинэу сегодня характеризуется ажиотажем, но данный ажиотаж является “бурей в стакане”, по причине дефицита и даже отсутствия предложения по объектам, обладающими инфраструктурным месторасположениям, а именно на централях секторов мун. Кишинэу.
В первом полугодии 2007 г., объекты ритейла, расположенные в центральной части муниципия, подорожали на 8 %, а если брать во внимание объекты, расположенные на главных улицах секторов, таких как бул. Штефан чел Маре ши Сфынт, Московский пр., бул. Дачия, бул. Мирча чел Бэтрын и др., то их рост составил за данное полугодие в пределах 20-30%, когда в других зонах муниципия, средневзвешенная цена предложения коммерческих площадей повысилась на 4 %.
Средняя цена на торговую недвижимость составляет 800 – 1 800 евро за кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2006 г. рост стоимости составил более чем 30 %.

Производственно-складская недвижимость

Сегмент производственно-складской недвижимости по-прежнему придерживается нормального развития эволюции бизнеса – укрупнению профильных и сопутствующих производству объектов.
Стоимость одного гектара земли под производство и склады в пригородах мун. Кишинэу оценивается в 50 000 - 100 000 евро, тогда как в муниципии гектар уже оценивается в среднем 300 000 евро. Стоимость 1 кв. м. общей площади складских объектов по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. возросла до 30 % и составила 120 - 160 евро, в зависимости от месторасположения, пакета инженерных коммуникаций и удобных подъездных развязок. При площадях 300-500 кв.м., стоимость объектов может возрасти до 350 евро за 1 м2 общей площади.

Земельные участки под застройку объектов коммерческой недвижимости.
В первом полугодии 2007 г. вырос спрос на участки под застройку многоквартирных домов, а также под застройку торговых и офисных центров, ресторанов, отелей и др. В большинстве случаев, данный рост спроса вызван интересом иностранных копаний. Несмотря на рост, число транзакций невелико, ввиду нескольких причин: предложение на рынке земельных участков слабое, и из-за низкого предложения стоимость участков часто поднимаются выше реальной стоимости на
40 - 50 %.
Таблица 1
Таблица 2
Средняя стоимость земельных участков под застройку объектов коммерческой недвижимости

Земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Особых изменений по ценообразованию участков данного сегмента рынка в первом полугодии не наблюдалось. Рост цен на сельхозугодия связан исключительно с перспективой смены статуса участка и изменением назначения. Сроки процедуры перевода земли из одной категории в другую занимают слишком много времени. По оптимистичному сценарию на это потребуется более шести месяцев, по пессимистичному – несколько лет и более.
На данный момент есть предложения по консолидированным участкам, расположенным в пределах 30-40 км от мун. Кишинэу. Стоимость 1 га угодий, расположенных в данных зонах варьирует в пределах 500 – 1 000 евро. К сожалению, пока спрос на данные участки не высок.
Таблица 3
Таблица 3
Средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, граничащих с секторами мун. Кишинэу (с перспективой изменения назначения)



Наем коммерческой недвижимости
По сравнению с 2006 г., усредненная стоимость найма объектов офисной недвижимости возросла на 30% и составила 90 – 300 евро в год за 1 кв. м общей площади, в т.ч. НДС и эксплуатационные расходы. Но данный рост объясняется не подъемом на рынке, а переходом собственников на ценообразование и расчеты в евро.
На рынке найма помещений торговой недвижимости также не наблюдается серьезных колебаний по ставкам найма, которые продолжают оставаться в пределах 150 евро - 1 200 евро за 1 кв. м в год, при этом основную часть предложения составляют площади в ценовой категории от 400 до 1 000 евро 1 кв. м в год.
Средняя ставка найма объектов производственно-складской недвижимости колеблется в пределах 11 - 40 евро за “квадрат” в год, что составило рост на 5-8 % по сравнению с 2006 г.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Главной новостью столичного рынка недвижимости можно объявить практически полный переход в зону расчетов с европейской валютой. Исторически так сложилось, что все ценообразование исчислялось в долларах США. Ослабление доллара с каждым годом уменьшало долю американской валюты, но окончательный переход на евро произошел в первом полугодии 2007 года. Поэтому то увеличение цен на 6-7%, которое было зафиксировано в 1-ом полугодии текущего года, связано со снижением курса доллара к евро по сравнению с началом года.
Такая ситуация на рынке продлится еще как минимум до весны 2008 года. К этому моменту большинство новостроек будет закончено, будет ясна ситуация с энергоресурсами, а также политическая ситуация в стране и в частности, в столице. До этого момента никаких значительных колебаний рынка недвижимости не прогнозируется.
На основании тенденций рынка, связанными с переходом населения на расчеты в евро, Биржа недвижимости “LARA” сообщает о том, что в последующих публикациях с представлением цен, анализа и прогнозов по сегментам рынка недвижимости, показатели цен сегментов будут представлены в евро.
Обсудить