Ключ к квартирному вопросу

«Квартирный» вопрос остается в кругу наиболее актуальных, несмотря на строительный бум в Молдове. Строят много, намереваются строить еще больше. По крайней мере, таковы планы строительных компаний, судя по результатам последнего исследования IDIS «Viitorul» «Индекс восприятия в области строительства».

И это несмотря на то, что цены на недвижимость и продукцию строителей в ближайшем будущем вырастут на 15%. Это следствие удорожания строительных материалов и нехватки квалифицированных рабочих, отмены правительством нулевой ставки налога на соответствующие работы и запрет сдачи в эксплуатацию квартир в «белом варианте». В долгосрочной перспективе, по мнению специалистов, цены тоже будут расти. По многим причинам: из-за низкого ценового уровня даже по региональным меркам, инфляции и роста платежеспособного спроса населения.

И в наше сумбурное время квартирный вопрос решается. Строительный бум - результат одного из решений. Правда, строят сегодня жилье лишь те, кто может себе это позволить - таких «счастливчиков» немного, в основном - гастарбайтеры. Для тех, кто живет и трудится в Молдове, цены, которые уже достигли отметки в 800 евро за квадратный метр, неподъемны. Таких много. Как им решать жилищную проблему, когда вопрос упирается в средства?
Хотя само понятие «ипотека» для нас уже не ново, и вместе со стремительным ростом цен на жилье эта форма его приобретения стала будничной, однако от этого она не перестала восприниматься настороженно большинством наших сограждан. Те, кто скитается годами по съемным квартирам, зачастую так и не решаются вступить в долгосрочные и обременительные отношения с банками и строительными компаниями, воспринимая их как ловушку, капкан. Да, ипотека в Молдове развивается, соглашаются бесквартирные кишиневцы, но это рискованное и дорогое удовольствие.

Если смотреть на квартирный вопрос глубже, ситуация в жилищной сфере в большой степени зависит от макроэкономических показателей, покупательской способности, возможностей строительных компаний. Сегодня, и это самое главное, экономика не может обеспечить уровень зарплаты, позволяющий существование классического ипотечного строительства. Это с одной стороны. С другой, во всем мире ипотечные кредиты - это самые дешевые и длинные деньги. Но у нас по целому ряду причин риски ипотечного строительства велики, соответственно, и проценты нереально высокие, а сроки выплат короткие. Строители от рисков защищаются высокими ценами. Банкиры тоже - деньги у них есть, но короткие, и они завышают проценты, создавая сложные схемы кредитования.
Основа решения квартирного вопроса - рост финансовых возможностей граждан. Во-первых, чтобы они обладали средствами стабильно и надолго, а во-вторых, чтобы средства, которые у них будут завтра, можно было получить сегодня. Создание такой основы закладывается, вопрос решается на законодательном уровне.
Недавно проект долгожданного Закона об ипотеке был передан правительством в парламент. Рядовой гражданин ожидает получить больший доступ к заемным финансам для решения своих жилищных проблем. Однако мгновенного эффекта и кардинальных преобразований на рынке от законопроекта не стоит ждать, предупреждают специалисты. Они не достигаются одними только законодательными методами. Закон всего лишь обозначает правила, не устанавливая цен и процентных ставок. Рынок регулирует себя сам.

«Снижения процентных ставок специалисты пока не обещают. На уровень процентов по ипотечным кредитам введение закона, если и повлияет, то не сразу, - говорит главный редактор интернет-сайта «Ipoteka.md» Олег Косых. - Кредиторы будут выдавать заемные средства по тем процентным ставкам, которые приняты на данный момент на внутреннем рынке. В более продолжительной перспективе можно ожидать, что постепенно ставки будут снижаться заемщиками».
Такой политики придерживаются и появившиеся пару лет назад на молдавском финансовом рынке «Veneto Banca» и «Societe Generale». Они работают по устоявшимся уже правилам, хотя надежды в связи с их приходом строились немалые.
Доступная процентная ставка зависит от «дешевых ресурсов», объясняют банкиры.

Заместитель начальника юридического управления Минэкономики и торговли Василий Вулпе уверен, что закон поможет привлечь такие средства в Молдову. По крайней мере, для прихода крупных иностранных инвесторов с мощным финансовым потенциалом, позволяющим рассчитывать на долгосрочные и посильные большинству граждан кредиты, в том числе, и на жилье, создается правовая база. На фиксированных базовых принципах существования ипотеки настаивал и Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), при поддержке и активном участии которого законопроект разрабатывался.

Новый проект прописывает ответственность, обязательства, гарантии и роли всех игроков в сфере ипотечного строительства. В правительстве рассчитывают, что закон будет способствовать повышению интереса к ипотеке со стороны банковской системы. Его появление, прогнозируют банкиры, позволит сделать договора более определенными и четкими, исключит излишнюю самостоятельность в их составлении, другим словом, формализует.

В проекте закона разработчикам удалось добиться того, что четкие правила взаимоотношений на рынке ипотечного строительства собраны в едином нормативном акте. До этого положения были разбросаны по всему законодательному полю, что усложняло работу всем участникам ипотечного рынка. Теперь эта разрозненность устранена. Кроме того, законодательная база ипотеки дополнена существенными положениями. Определяется понятие недвижимого залога и принципы его оценки. Ранее эти вопросы регулировал Закон о залоге. Теперь, согласно проекту Закона об ипотеке, оценка недвижимости должна производиться по ценам, которые существуют на данный момент на рынке, а не согласно выписке из документов кадастрового органа.

Еще одно новшество - положение о необходимости регистрации будущих строительных объектов. Сегодня запланированное, но еще не начатое строительство даже при наличии всех архитектурных и инженерных проектов, участка и прав на его пользование не регистрируется кадастровыми органами. Таким образом, его покупатель не является собственником, и никаких серьезных гарантий того, что ваше жилье в последующем не будет переписано на другое лицо, нет. Авторы проекта закона уверяют: положение о регистрации сделает рынок более цивилизованным, прозрачным и надежным.

Предусмотрена в законопроекте и обязанность страхования имущества. Прежде допускалось страхование по желанию, теперь – в обязательном порядке. «За счет страховки, на первый взгляд, процент по ипотеке должен повыситься. Однако это не так, наоборот, страхование сократит риски заемщика и приведет к удешевлению кредита и возможным льготным решениям. В целом же закон дает больше гарантий инвесторам, что их вложения находятся в безопасности», - поясняет зам. начальника юридического управления Минэкономики.

Очевидно, что пройдет еще немало времени, пока Закон об ипотеке даст ожидаемые реальные результаты, и ими массово смогут воспользоваться граждане Молдовы. Сегодня готов еще один проект - Закон о жилье, который вывешен на сайте недавно созданного министерства строительства для ознакомления и обсуждения. В нем есть глава «Социальное жилье». Но это – отдельная большая тема, к которой мы еще вернемся.
Источник: analytique.md
Обсудить