Александр Степаненко: "Бороться надо за улучшение благосостояния народа, а не за снижение цен"

Дефицит земельных участков – вот главный тормоз строительства. При этом сделан он искусственно, по принципу советской торговли, когда все «доставали» товары из под прилавка. Некогда мэрия пораздавала участки, многие из которых попросту не используются. Кто-то поставил фундамент или времянку и на этом считает завершенным свой «инвестиционный проект»

Строительная компания – СП «Агрегат» АО отмечает в эти дни 20-летний юбилей своей деятельности на рынке недвижимости Молдовы. Основанное некогда как кооператив, предприятие сумело успешно развиваться, являя собой наглядный пример самореализации в нелегких условиях развития молдавской экономики. Благодаря энергии и предпринимательской активности ее основателя и лидера – Александра Степаненко, компания «Агрегат» стала одной из ведущих в строительной отрасли республики, возводит много оригинальных архитектурных объектов, которые по праву украшают столицу нашей республики, открывает новые рабочие места, строит перспективы по продвижению своего бизнеса на новые зарубежные рынки. Компания ведет одновременно строительство трех-пяти объектов, построила свыше 100 000 кв. м. жилья, заселила в новые квартиры свыше 1000 семей. О празднике и буднях компании наше интервью с президентом СП «Агрегат» АО Александром Степаненко.

Александр Васильевич, так получилось, что юбилей компании сошелся на стыке года ушедшего и начало года нового. Давайте подведем итоги и заглянем в будущее.

- Поскольку повод для интервью – праздничный, хочу начать его с поздравлений, адресованных в первую очередь работникам компании «Агрегат», благодаря труду которых, мы сейчас занимаем одно из ведущих мест на рынке строительства Молдовы. Также хочу поздравить с юбилеем наших инвесторов, оказавшие нам доверие, вложив свои сбережения в наши объекты, приобретая квартиры для себя или своих близких. Работая где-то там, за границей, они все равно думали о своей родине, о близких, вкладывая свои заработанные таким нелегким трудом средства в недвижимость. Пользуясь случаем, также хочется выразить благодарность нашим банкам – «Комерцбанк», «Унибанк» и «Российскому Банку Независимого развития», которые охотно поддерживают наши проекты, выдают под них кредиты, способствуя тем самым их воплощению в жизнь. И особые поздравления по случаю нашего юбилея, человеку, непосредственно задействованному во всех наших делах и начинаниях с самого первого дня существования компании, моему доверенному лицу и компаньону, супруге моей, генеральному директору «Агрегата» с 20 летним стажем, Татьяне Степаненко.

Свою деятельность мы начинали с кооператива с немудреным названием «Агрегат», который в ту пору осуществлял поставки запасных частей и агрегатов сельскохозяйственной техники. Времена были трудные и пробовали себя и в строительстве, возводя дачи, индивидуальные дома. Тяга к строительству одержала верх, и мы начали всерьез овладевать этим бизнесом. Все началось с участка на углу улиц Тестемициану и Гренобля, где Примэрия выделила нам 4 га под строительство микрорайона. Его мы начали застраивать частными домами, которые возводили по индивидуальным проектам. Так появился небольшой городок с победоносным названием «Виктория». Именно здесь был отработан стиль маркетинговых стратегий и практического менеджмента, позволивший в дальнейшем взяться за строительство высотных многоквартирных высотных домов. И они появились. Вот за прошлый год сдали в эксплуатацию семь домов, расположенных в этом районе. Новые квартиры здесь получили свыше 500 семейств. Здесь же заложили фундаменты и начали строить три новых объекта, с квартирами наиболее востребованными на рынке сбыта: небольшие по площади – 45 кв. м (однокомнатные) и 61 кв. м (двухкомнатные). Это квартиры социальной направленности, для людей со средним достатком, нуждающиеся в подобном жилье. Потенциальные инвесторы – студенты, молодые специалисты, пенсионеры, которым вполне по карману наше жилье, и они инвестируют в нашу компанию. Мы не намерены останавливаться на достигнутом и наращиваем темпы развития. Так, в ближайшие два месяца приступим к возведению новых 9-этажного и 18-этажного домов в районе городка «Виктория», и к строительству гостиничного комплекса с подземным паркингом в центре столицы, в периметре улиц Измаильская и Л. Толстого.

Одновременно готовим к сдаче в эксплуатацию три дома: 180-квартирный дом «Sf. Treime» по ул. Тестемициану, жилищно-офисный комплекс «Consul» по ул. Л. Толстой и дом «Молодежный». А во втором полугодии сдадим в эксплуатацию комплекс «Аmbasador», который считаем изюминкой всех наших проектов. Этот 19-этажный дом по праву украшает центр нашей столицы. Квартиры здесь класса «люкс». Есть подземный паркинг, пентхаусы. Иными словами, мы выполняем ту программу, которую наметили себе для реализации. Исходя из опыта работы с нашими зарубежными партнерами из США, Канады, Чехии, России, начинаем воплощать наши проекты по строительству жилых домов в городах России – Липецк, Орел, Москва и в столице Беларуси – город Минск. Таким образом, в ближайшие годы хотим увеличить объемы собственного производства в два-три раза.

А как же кризис? Мировая экономика трепещет перед грозным призраком, который бродит по городам и весям Запада. Кризис не обошел и Молдову. Как он сказался на деятельность компании «Агрегат»?

- Как выразился местоблюститель Патриаршего Престола Русской Православной Церкви, митрополит Кирилл, «кризис – это Божий суд над неправедными делами людей, которые служат одним лишь мамоне - деньгам». Искусственное раздувание цен, погоня за сверхприбылью не могли длиться бесконечно. Кризисный обвал можно было предвидеть, предчувствовать, если хотите. Мы своевременно предприняли определенные шаги, чтобы смягчить последствия мирового кризиса для нашей компании. За прошлый год полностью рассчитались по кредитам, обеспечили строящиеся объекты необходимыми финансовыми ресурсами. Чуть раньше, года два назад, приобрели собственную производственную базу, куда складировали запасы металла, стройматериалов. В принципе, чтобы не работать с колес. Сейчас эти запасы оказались весьма кстати. Строительство жилых домов, реализация квартир и иной недвижимости, является основным видом деятельности предприятия, но попутно мы развили и торговлю сопутствующими строительными материалами, метизами. Но самое главное, мы в своей политике строительства объектов, сделали ставку на те самые дома социальной направленности, «советских» параметров, но улучшенных стандартов. Это был верный шаг, так как они пришлись по душе и по карману нашим инвесторам. Сейчас идет их реализация, естественно, не в прежних объемах, но движение вперед есть.

И все же последствия кризиса ощутимы. Страна лишается основного источника финансовых поступлений, поскольку многие гастарбайтеры остаются без работы и вынуждены возвращаться на родину. Это серьезное испытание для экономики страны и не замечать этого фактора, заявляя, что кризис минует Молдову, несерьезно. Для нас строителей, возврат гастарбайтеров имеет двоякое значение. Положительно то, что мы получим квалифицированные кадры, повидавшие мир и освоившие там опыт и передовые технологии. Таким образом, дефицит рабочих рук, о котором все время твердят менеджеры строительных объектов, будет ликвидирован. В то же время, мы лишаемся верного источника финансирования строек. Ведь не секрет, что валюта, поступающая из-за рубежа, шла в первую очередь на инвестиции в недвижимость и затем на другие нужды. Анализ показывает резкое снижение покупательской способности населения. Это может привести к остановке многих строек. А ведь стройки не только тот или иной объект, это целый пласт экономики страны. Начиная с песчаного карьера, до производства или импорта отделочных товаров, а также транспорта, металла и изделий, сантехники, столярки, дорог, коммуникаций и другой инфраструктуры. Малейший сбой и бюджет недосчитается сотен миллионов лей, а это зарплаты врачам, учителям, полицейским, пенсии и т.д.

Ваша компания, за двадцатилетие пережила немало кризисных моментов, начиная с распада СССР и до печально известного дефолта. Исходя из пережитого опыта, выработали ли Вы для себя какие-то правила преодоления подобных кризисных моментов?

- Универсальной формулы иммунитета не бывает, у каждого явления свои особенности. Не зря народная мудрость гласит: знал бы, где упадешь, солому подстелил бы. Бизнес – это всегда риск. Чтобы избежать нежелательных последствий, надо думать на два-три шага вперед. И делать эти шаги. В любом деле, которым занимаешься, надо всегда задавать себе один простой вопрос – а кому нужно то, что я делаю, произвожу, строю? Если люди нуждаются в твоем продукте и покупают его, значит ты на правильном пути. Кризисы, подобно волнам наступают и отступают. А человеку всегда понадобится еда, крыша над головой, лекарства. Мы еженедельно делаем мониторинги рынка недвижимости, применяем новые формулы для привлечения покупателей, удлиняем сроки расчетов за недвижимость. Все это делается с той целью, чтобы с достоинством пережить этот период, который, по моему мнению, будет недолгим и уже к концу лета ситуация начнет нормализоваться. Такой вывод делаю, исходя из знания рынка недвижимости. Наши инвесторы работают с живыми деньгами. Они не играют на биржах, не приобрели акций транснациональных компаний, не брали кредиты. Просто вкладывали в недвижимость то, что зарабатывали. Их рабочие руки, опыт и мастерство опять будет востребован. Хотя бы в той же России, которая развивается интенсивно, осваивает ряд международных проектов, как подготовка к зимней Олимпиаде, прокладка новых трубопроводов в Европу, освоение Дальнего Востока. Так, что наши строители будут востребованы.

Господин Степаненко, Вы сказали, что сейчас покупательская способность населения низка. Люди опасаются инвестировать и ждут снижения цен на недвижимость. Каковы Ваши прогнозы на этот счет?

- Прогнозы самые пессимистические. Потому что эти ожидания не имеют под собой экономической базы, а связаны с несбыточной мечтой о дешевой и сытной жизни, чего, к сожалению, не бывает. Цены на недвижимость складываются из множества позиций. Для начала, давайте, сравним стоимость одного квадратного метра жилья в Молдове и в странах ближайшего окружения. Цены у нас - ниже. Мне могут возразить, что в Румынии, Украине, России доходы населения гораздо выше, чем у нас. Это так и вот за улучшение благосостояния нашего народа надо бороться, а не мечтать о резком снижении цен. Когда разного рода гуру вещают об этом, хочется взять их и посадить рядом, и на пальцах объяснить ценовую политику. Не может застройщик продавать квадратный метр жилья ниже его себестоимости. Потому что ему необходимо покупать участок земли, стройматериалы, оплатить проект, выдать зарплату, погасить кредит и т.д. И каждая из этих позиций взаимосвязана с другой. Вот, подешевели, казалось, некоторые стройматериалы, металл, но выросли проценты по кредитам, девальвируется валюта. Помимо этого, надо учитывать, что затраты, произведенные на возведение объекта, были осуществлены по тем, высоким ценам. На кого их спишем?

Да, это трудное время не все строительные компании выдержат. Многие ринулись в этот бизнес, посчитав, что тут можно быстро заработать деньги, не имея ни материальной, ни финансовой базы. Чтобы выжить, им придется продавать свои объекты. От этого пострадают инвесторы, а цены сделают очередной скачок. Кто же захочет продавать жилье себе в убыток. Есть и другие факторы, влияющие на стоимость жилья, и они ведут только к увеличению цен.

Вы затронули острые моменты, затрагивающие интересы строителей и инвесторов. Давайте чуть подробнее поговорим о проблемах строительной отрасли.

- Некоторые мои коллеги выдвигают на первое место проблему финансирования, обвиняя банки в нелояльной кредитной политике. С этим я не согласен, поскольку банки должны оберегать свои интересы, свой бизнес. Если рухнет банковская система, тогда рухнет все. Через такое мы уже проходили, и у мирового кризиса ноги отсюда растут. Надо блюсти собственную кредитную историю и тогда с банками не будет никаких проблем. Дефицит земельных участков – вот главный тормоз строительства. При этом сделан он искусственно, по принципу советской торговли, когда все «доставали» товары из под прилавка. Некогда мэрия пораздавала участки, многие из которых попросту не используются. Кто-то поставил фундамент или времянку и на этом считает завершенным свой «инвестиционный проект». Пришла пора сделать ревизию подобных участков и определиться: заверши стройку или верни участок городу. Второй аспект - неоправданно высокие цены за землю. Это же нонсенс, когда участок стоит столько же, как и стоимость возводимого объекта. Почему-то сейчас доминирует только одна форма наделения землей – аукционы. Дело хорошее, соревновательное, но оно не решает другую проблему муниципия – строительство жилья для малообеспеченных слоев населения. У нас молодые специалисты – учителя, врачи, инженеры, архитекторы - уезжают из страны в поисках лучшей доли и из-за отсутствия жилья. Примэрия могла бы восполнить этот пробел, если бы выделяла застройщику участок земли с условием, что часть квартир, скажем 10%, передается в готовом виде муниципию. Выгода взаимная: у публичной власти появляется ресурс жилья, а строитель не «зарывает» эти огромные деньги в землю. Отсюда и удешевление проекта, и более низкие цены на жилье.

Другой аспект – отсутствие в стране продуманной ипотечной политики. Государевы руки все никак не доходят до создания демократичной кредитной системы, которая обеспечила бы граждан Молдовы долгосрочными ссудами для жилья. Механизм, в принципе, известен и успешно работает во всем мире: инвестор получает жилье, рассчитываясь за него в течение 20-30 лет, застройщик имеет доступ к стабильному источнику финансирования. Без кредитных процентов, что опять ведет к снижению цен на жилье. Но этого нет, как нет и закона, и особенно механизма его исполнения, об эвакуации людей из ветхих домов. Несмотря на интенсивное строительство, город, особенно его центр, остается забитым сараями, времянками, ветхими строениями. Взгляните на Кишинев с высоты птичьего полета и увидите всю «красоту» этих дряхлых хижин. При наличии закона и генерального плана застройки города публичные власти легко переселяли бы таких жильцов в новые квартиры или компенсировали бы им ущерб от эвакуации. Но этого нет, и остается застройщик один на один с частнособственническими интересами владельцев ветхого жилья. Какие страсти тут кипят, не описать и Шекспиру. А ведь удовлетворение прихотей выселенца также тяжким бременем ложится на стоимость будущего жилья.

Скажу еще об одной, не последней, проблеме, чтобы не утомить читателя. Смотрите, мы строители не только возводим объект, а создаем всю инфраструктуру. Подводим инженерные сети, воду, газ, электричество. Это все стоит денег. И немалых. После сдачи объекта в эксплуатацию, мы обязаны сдавать эти системы безвозмездно, значит, даром, нашим монополистам – компании «Юнион Феноса», «Апэ-Канал», «Молдова газ». Интересный расклад. Чтобы передать в дар квартиру, скажем, хорошему специалисту, которым фирма дорожит, необходимо отчитаться и рассчитаться с государством, а тут – берите, пожалуйста. Эти предприятия с таким же частным капиталом как у меня, получают сети даром и затем с меня же и берут деньги за их обслуживание. А не коррупция ли это, задаемся мы, строители, вопросом. Если государство оперативно решит только вышеназванные проблемы, это будет реальная помощь выхода из кризиса для строителей. И тогда, уверяю Вас, цены на жилье – снизятся.

Очень надеемся на воплощение в жизнь этого Вашего прогноза. Нынешний год – особый, связанный с выборами в главный законодательный орган страны. Хочу напомнить Вам о прогнозе – политическом, который Вы дали нашей газете в 2001 году, и который полностью оправдал себя. Как Вам нынче видится расклад политических сил в Парламенте?

- Действительно, было такое дело в моем интервью, которое давал в качестве генерального директора госконцерна «Арка - Молдова» в феврале 2001 года. Тогда прогнозы совпали один в один. Постараюсь не разочаровать читателей и в этот раз. Выборы пройдут в рамках правового поля, без эксцессов и особых сюрпризов. Политическая власть в Парламенте резко не изменится, да и честно признаться, народ уже устал от резких скачков, которые плавно переходят в говорильню, интриги и споры, а венчается ничегонеделанием. Яркий пример – примэрия периода правления демократической коалиции. По поводу хаоса, склок и абсолютного бессилия муниципальной власти я высказался публично, дав тем самым импульс добрым переменам. Новая коалиция стала работать на благо людей, горожан, бизнеса. И это все почувствовали.

Политическое представительство в новом Парламенте несколько видоизменится, и здесь появятся новые игроки. Это будут представители центристской партии во главе с Василием Тарлевым, которые на выборах преодолеют 6% барьер и наберут от 10 до 12 процентов голосов избирателей. Господин Юрие Рошка и его партия останутся в парламенте. Альянс «Наша Молдова» господина Серафима Урекяна наберет до 15%, в том случае, если он не поддастся искушению вновь объединиться и протащить в парламент еще кого-нибудь. Например, либерала Михая Гимпу и его племянника Дорина. Слухи о таком неестественном союзе бродят в горячих головах политиков и политтехнологов. Если это случится, то Урекян сотоварищи получат до 18%. При отсутствии «добрых ангелов-серафимов» либералы любой кодификации останутся вне стен парламента, так как наш избиратель не дорос еще до проповедуемых ими либеральных ценностей, да и сами либералы еще не либерализировались до европейского уровня. Тем не менее, партия либерал-демократов господина Филата подойдет очень близко к 6% барьеру, но все же не преодолеет его. Коммунисты сохранят свои лидирующие позиции и возьмут от 30 до 33 процентов голосов избирателей. Внутрипарламентские коалиции могут варировать по обстоятельствам, но уже видится старый-новый тандем: Воронин – Тарлев. И примкнувший к ним Рошка.

И при таком раскладе власти, какими видятся перспективы отрасли?

- Говорить только о развитии строительной отрасли, означало бы свести Молдову до уровня спального района. А этого ужасно как не хочется. Хотелось, чтобы Молдова, преодолев кризис, вновь вышла на те позиции, которые ее некогда прославили. Выращивала бы первоклассную сельскохозяйственную продукцию и поставляла ее во все уголки мира, производила бы технику - от микропроцессора до современного трактора, а наши граждане имели хорошо оплаченную работу, которая позволяла бы им купить себе жилье, автомобили и все прочие блага. Всего этого можно достичь при реальной власти, которую мы изберем, и при нашем трудолюбии, которым славимся.

Александр Васильевич, я знаю, что Вас недавно наградили особым церковным орденом. Расскажите, что эта за награда и за что Вы ее получили?

- Наша компания ведет большую благотворительную работу в течение всех 20 лет своей деятельности. Даже в самые трудные годы мы оказывали помощь людям: пенсионерам, ветеранам, инвалидам, детским домам. У нас давние связи с организациями, курирующие этих людей, которые всегда находят у нас поддержку. Несколько лет назад, компания «Агрегат» по просьбе Президента Петра Лучинского стала генеральным спонсором балета «Щелкунчик», который поставил на сцене национального Театра Оперы и Балета знаменитый режиссер Григорович. Мы всегда охотно откликаемся на просьбы властей оказать помощь пострадавшим от стихийных бедствий. Так, после известного наводнения в Кишиневе мы построили за две с половиной недели новый дом для пострадавших. Летом приобрели для других пострадавших два дома: один на севере Молдовы в селе Дрепкэуць, другой в селе Пуркарь. Момент передачи ключей семьям, оставшимся без крова, невозможно забыть. Буквально на финише этого года откликнулись на просьбу Кишиневской примэрии и выделили, за символическую цену, двухкомнатную квартиру семье, которая также пострадала от наводнения.

С началом строительства домов в районе «Виктория» встал вопрос о духовных потребностях жильцов, и с батюшкой С. Череш стали думать о строительстве церкви «Св. Параскевы», покровительницы Молдовы и Кишинева. Совместно с г-ном Жосан, менеджером компании «Аскони», помогли и с проектной документацией, и деньгами, стройматериалами, техникой. Храм возвели, осталось провести внутренние работы и украсить его. Также много помогли возрождению Кицканского монастыря. У себя на родине в России, в Липецкой области, в селе Марчуки, восстановили из руин старинную церковь ХVII века. Наш вклад, или рвение во вере, как говорят духовные отцы, были отмечены. Молдавская Митрополия наградила меня орденом «Паисия Величковского», а Патриархия Русской Православной Церкви орденом «Сергия Радонежского». Татьяна Степаненко награждена Орденом «Св. Параскевы».


Интервью Ивана Корецкого

logos.press.md

Обсудить