Цена земли в условиях нестабильности финансовых рынков

По итогам 2011 года самая высокая цена земель сельскохозяйственного назначения (мун. Кишинэу) превышала самую низкую (районы Хынчешть и Леова) в 12,3 раза (56,8 и соответственно 4,6 тыс. леев в расчете на один гектар).

Чем меньше инвесторы доверяют денежным знакам, тем дороже, при прочих равных условиях, становятся земля и золото. Что касается золота, то достоверность этой общеизвестной истины подтверждается как нельзя лучше. На фоне огромных и всё возрастающих долгов некоторых южно-европейских государств (Греции, Испании, Италии, Португалии и др.), а также по причине не менее впечатляющих размеров госдолга США (более 15 трлн. долларов), в конце лета прошлого года цена на золото на ведущих мировых биржах достигла уровня 1850 долларов США за одну унцию (31,12 г), превысив аналогичные цены 2001 года (288,1 долларов за унцию) в 5,4 раза. Столь стремительный рост (особенно в последние перед достижением пиковых вершин месяцы) был явно спровоцирован ажиотажным спросом на драгоценный металл. Об этом свидетельствует, в частности, последовавшее затем снижение цены на золото до нынешних 1664,5 долларов США за унцию. Временное разрешение проблемы долгов Греции, безусловно, также оказало свое влияние на откат цены на золото.

Несмотря на то, что цена на золото формируется на заморских биржах, а рынок земель сельскохозяйственного назначения в Республике Молдова носит сугубо автономный, закрытый для внешних инвесторов характер, ценовые тенденции, зафиксированные в условиях нынешнего финансового кризиса, являются абсолютно идентичными для обоих фрагментов рыночного механизма хозяйствования. Единственное, что следует отметить, так это определенное отставание (лаг) в действиях местных инвесторов относительно бурно развивающихся событий на мировых золотовалютных биржах.

Так, например, если в течение 2007-2009 годов средняя рыночная цена земель сельскохозяйственного назначения в Республике Молдова колебалась в пределах от 8,5 до 9,5 тысяч леев в расчете на 1 га, то в 2010 она впервые достигла уровня 16,5 тысяч леев/га, что на 84,2% превышает среднегодовой уровень предыдущего трехлетнего периода.

Столь стремительный взлет цены на землю в течение всего лишь одного года, безусловно, был спровоцирован опасениями инвесторов за судьбу накопленных валютных резервов. Данный вывод обосновывается, в частности, тем фактом, что наиболее заметный рост цены имел место в близлежащих к мун. Кишинэу районах, включая пригородные поселки, где цена земли достигла в среднем 88,5 тыс. леев в расчете на 1 га. Еще дороже продавались в 2010 г. участки земель сельскохозяйственного назначения в районе Яловень – по 144,2 тыс. леев/га.

Элементарные расчеты показывают, что столь высокие цены на приобретаемые земельные угодья не имели под собой каких-либо экономических обоснований. Спекулятивные ожидания инвесторов, естественно, не могут быть приняты во внимание. В конечном итоге, даже спекуляция должна выстраиваться по определенному, желательно обоснованному, алгоритму.

Подтверждением того, что решения о заключении вышеуказанных сделок принимались в состоянии «цейтнота» является значительный откат цены на землю в 2011 году. Согласно предварительным данным по сравнению с предыдущим – 2010 годом она уменьшилась до 13,4 тыс. леев в расчете на 1 гектар или на 18,8%. Вполне естественно, что наибольшее снижение имело место именно в тех регионах, где цены 2010 года были явно завышены. В частности, на территории Яловенского района участки земли сельскохозяйственного назначения в 2011 году продавались уже по цене в 36,2 тыс. леев за 1 гектар, что почти в 4 раза меньше, чем в предыдущем, 2010 году. Средняя цена на землю в пригородах мун. Кишинэу в 2011 г. составила 56,8 тыс. леев за один гектар, уменьшившись по сравнению с предыдущим годом на 31,7 тыс. леев или на 35,8%.

В целом по стране среднегодовой оборот земель сельскохозяйственного назначения только по статье купли-продажи составляет в последние годы 250-300 млн. леев. Менее стабильным является показатель участвующей в рыночном обороте (купле-продаже) площади этих земель, величина которой варьирует от 20,0 до 35,0 тыс. гектаров и более в годовом исчислении.

Однако, самым вариабельным показателем является все же цена земли. В дополнение к ранее анализируемым ценовым отклонениям во времени (по годам) следует отметить ещё более выраженные ценовые «скачки» в территориальном разрезе. Так, по итогам 2011 года самая высокая цена земель сельскохозяйственного назначения (мун. Кишинэу) превышала самую низкую (районы Хынчешть и Леова) в 12,3 раза (56,8 и соответственно 4,6 тыс. леев в расчете на один гектар).

Если учесть, что одним из основных ценообразующих факторов является плодородие участков земель сельскохозяйственного назначения, максимальное значение которого (78 баллов в районах Дондушень и Единец) превышает минимальное (54 балла в районах Ниспорень и Унгень) всего лишь на 44,4%, то вышеуказанная разница в ценах является просто необъяснимой.

Разумеется, цена купли-продажи земли подвержена влиянию многих факторов, значительная часть из которых (месторасположение, наличие инфраструктуры, соотношение спроса и предложения именно на данном, местном рынке и др.) просто не могут быть проигнорированы, как продавцами, так и, особенно, покупателями, инвестирующими свои финансовые ресурсы в данный вид недвижимости. Однако, все дело в том, что рассматриваемые, как единое целое, все эти факторы стабилизируют рынок земельных ресурсов, придают ему более устойчивый и более сбалансированный характер.

Местный рынок земельных ресурсов, как видно из ранее приведенного анализа, никак не может считаться ни стабильным, ни сбалансированным. Как следствие, можно констатировать:

во-первых, низкий уровень инвестиционного менеджмента, характерный, в основном, покупателям земельных участков;

во-вторых, ещё более низкий уровень, а зачастую и полное отсутствие транспарентности сделок купли-продажи на рынке земельных ресурсов.

Указанные недостатки, конечно, тормозят развитие рынка земли в Республике Молдова, сдерживают процесс консолидации земельных участков, а главное, снижают эффективность использования этого важнейшего природного ресурса национальной экономики.

Обсудить