Земельные «бонусы» и пожизненная рента: что важнее, а что дороже?

Сам по себе факт изъятия из производственного оборота сотен тысяч гектаров плодородных черноземов не имеет под собой ни юридического, ни, тем более, экономического обоснования.

Завершается подведение итогов общей сельскохозяйственной переписи, проведенной Национальным бюро статистики в начале прошлого, 2011 года. Методология переписи была согласована с соответствующей Программой Организации Объединенных Наций, которая частично и профинансировала затраты по реализации данного проекта.

Впечатляет обилие показателей и оценок переписи, но, к сожалению, большая часть этих показателей не радует. Как и ожидалось, в частности, крайне высоким оказался удельный вес необрабатываемых сельхозугодий. По данным переписи площадь необрабатываемых земель на соответствующую дату (15 марта – 15 апреля 2011) составила 247 тыс. га или 11,0% от общей площади угодий, принадлежащих с/х предприятиям всех без исключения организационно-правовых форм. Кстати говоря, число таких предприятий также вызывает удивление и озабоченность – на период переписи их было без малого 903 тысячи единиц. И это без районов левобережья Днестра и муниципия Бендеры. Для сравнения напомним читателю, что до начала реформ в сельском хозяйстве Республики Молдова функционировало (на всей территории) - 1050 единиц. Похоже, что отрасль никак не может избавиться от крайностей, впадая то в сверхконцентрацию, то в сверхраздробленность и полную децентрализацию.

Но вернемся к проблеме необрабатываемых земель. Проведенные исследования указывают на наличие многих факторов, обусловливающих столь высокий удельный вес изъятых из сельскохозяйственного оборота земель.

Внутриотраслевая разобщенность, а также допущенная в процессе приватизации сверхпарцелляризация земель (согласно данным все той же переписи количество юридически, а зачастую и физически обособленных, т.е. выделенных в натуре участков, составляет 2,7 млн. единиц), безусловно, является главной причиной того, что все большее их количество не обрабатывается и практически не участвует в процессе производства сельскохозяйственной продукции.

Вторым, но не менее важным фактором, следует признать фактор старения и выхода на пенсию преобладающей части тех владельцев земельных участков, которые составляли основную массу, включенных 20 лет назад в списки на приватизацию, работников сельского хозяйства. Сказывается также и массовая эмиграция сельской молодежи (300-350 тыс. человек ежегодно) в поисках более высокооплачиваемых рабочих мест, как правило, за пределами Республики Молдова.

Можно назвать и целых ряд других, не менее важных, факторов и причин утраты землевладельцами интереса, а точнее, возможностей обрабатывать полученные в процессе приватизации земельные участки. Но они и так хорошо известны нашим читателям.

Куда важнее, на наш взгляд, подумать о путях преодоления этого негативного экономического явления. Тем более, что предложений поступает много, более, чем достаточно. Недавно, в частности, радио «Свободная Европа» в одном из своих репортажей обсуждало необходимость ввести штрафы на тех владельцев земельных участков, которые их не обрабатывают.

Интересно было бы узнать, как авторы подобных предложений будут реализовывать их на практике? Но факт остается фактом. Проблема запущенных земель действительно существует, и решать ее нужно, только не с помощью штрафных санкций.

В Республике Молдова ежегодно продается и покупается несколько десятков тысяч гектаров сельскохозяйственных угодий. Несмотря на отсутствие стабильности, рынок земельных ресурсов успешно функционирует и довольно динамично развивается. За исключением некоторого числа чисто спекулятивных сделок, основная масса купленных участков, как показывает анализ, используется по назначению и приносит инвесторам ожидаемый доход. Плюс к этому, сама по себе земля из года в год дорожает, удваивая при этом доходность указанных инвестиций.

Вместо того, чтобы наказывать штрафными санкциями потенциальных продавцов, следует оказать посильную помощь инвесторам, а точнее, тем, кто покупает и тем, кто продает земельные участки.

Речь идет об особым образом оформленном договоре купли-продажи, включающем в себя элементы долгосрочной аренды с одновременным выкупом определенной части земельного участка. По истечении такого договора, рассчитанного как минимум на 10-15 лет, покупатель будет обязан выплачивать продавцу (пенсионного возраста), половину пожизненной ренты. Вторую половину данной ренты должно будет выплачивать государство.

Земля – основное природное богатство Республики Молдова. Отдельные компоненты этого богатства свободно продаются и покупаются на открытом рынке. Так, например, гумус – эликсир плодородия, будучи упакован в полиэтиленовые пакеты, стоит по 3-4 лея за литр, азотные удобрения – 15,5 тыс. леев за тонну (в переводе на чистое вещество), фосфорные и калийные – еще дороже, по 16-18 тыс. леев за тонну.

Молдавские черноземы, самые плодородные почвы в мире, содержат огромное количество всех вышеперечисленных макроэлементов. Исследования показывают, что в метровом слое почвы средней плодородности (63 балла) содержится: гумуса – 290 т/га, азота 15 т/га, фосфора - 19 т/га, калия – 240 т/га и др. Простая арифметика показывает, что в расчете на один гектар (100x100 м) такой почвы содержится только макроэлементов на сумму, превышающую (в текущих рыночных ценах) 1 млн. лей.

Приобретая такой участок по ныне действующим средним рыночным ценам в 15-20 тыс. лей/га, каждый покупатель получает своеобразный «бонус» стоимостью около 1 млн. леев. И это не преувеличение, а простая констатация фактов. Ведь хорошо известно, что в Западной Европе, например, рыночная цена земель сельскохозяйственного назначения (значительно более бедных по своему физико-биологическому составу), достигает 300-400 тыс. леев и более в расчете на 1 га.

Сам по себе факт изъятия из производственного оборота сотен тысяч гектаров плодородных черноземов не имеет под собой ни юридического, ни, тем более, экономического обоснования. Предполагаемые, относительно небольшие, затраты на выплату пожизненной ренты с лихвой окупятся ростом объемов производства продовольственных товаров, замещением импорта, созданием новых рабочих мест и другими неоспоримыми преимуществами, которых так не достает аграрному сектору Молдовы.

(Фрагмент доклада, представленного на Международной научно-практической конференции «Оценочная деятельность: достижения и перспективы развития», Республика Молдова, Кишинев, 7-8 июня 2012 г.).

Обсудить