Подводные камни кондоминиума: узнаем на своей шкуре!

Закон о кондоминиумах в Молдове был опубликован в Официальном мониторе. Новый закон, по мнению авторов, обеспечит лучшую информированность собственников о положении объединения, членами которого они являются.

Он также призван сделать более прозрачным контроль расходов на жилье, а процесс принятия решений на уровне ассоциации - более гибким.

Эти меры считаются крайне необходимыми в условиях износа частного жилищного фонда, с одной стороны, и пассивности многих собственников, с другой, пишет Monitorul Fiscal. 

С реализацией Закона № 187/2022, Ассоциация совладельцев в кондоминиуме (АСК) будет обязана создать ремонтно-строительный фонд (фонд), средства которого будут храниться на отдельном от счета прочих расходов банковском счете. 

Решения об установлении отчислений в фонд (в виде периодической выплаты, единовременной выплаты и т.п.) утверждаются общим собранием ассоциации. Вклад каждого собственника в фонд будет обязательным и будет пропорционален доле, закрепленной за его паем. 

При этом будет разрешено освобождение части собственников от обязанности по уплате взноса в фонд или будут установлены дифференцированные графики платежей для финансово незащищенных собственников (пенсионеры, инвалиды и др.). Закон устанавливает, что поступления ассоциации в виде взносов в фонд не облагаются налогом ни в какой форме. 

Средства Фонда могут быть использованы для: 

  • выполнения неотложных работ;
  • инвентаризации, паспортизации и проведения технической экспертизы здания;
  • проведения энергоаудита здания уполномоченными энергоаудиторами;
  • разработки проектной документации на реконструкцию, модернизацию, восстановление и ремонт;
  • утверждения, проверки и экспертизы соответствующего проекта; 
  • получения разрешения на строительство и иных разрешительных актов, предусмотренных законодательством; 
  • проведения работ по реконструкции, модернизации, восстановлению или ремонту здания, инженерных сетей и других общих частей, в том числе для его тепловой реабилитации и повышения энергоэффективности;
  • услуги технического надзора;
  • платежей, причитающихся объединению по договорам кредита (займа), полученных на финансирование реконструкции, модернизации, ремонта или ремонта общих частей;
  • проведения работ по сносу здания, в случае констатации аварийного состояния и невозможности проведения восстановительных работ или в других подобных ситуациях. 

С введением в действие Закона № 187/2022 будет применяться ряд правил для защиты владельцев кондоминиумов от необоснованных платежей. Таким образом, ассоциации будет запрещено требовать от собственника какой-либо платеж под любым названием, который не был утвержден решением общего собрания или не вытекает из прямо выраженных положений законодательства. 

При этом владельцу будет предоставлено право требовать исправления любого счета, отказывать в выплате неправомерных сумм и требовать их возмещения/учета за последующие месяцы. 

В новых условиях собственнику квартиры будет запрещено проводить вмешательства или работы на фасаде или любом другом элементе общих частей кондоминиума, включая архитектурное оформление здания. В случае нарушения этого правила, администратор ассоциации может потребовать в судебном порядке устранения нарушений. 

Кроме того, администратор будет иметь право наложить штраф в размере от 50 до 300 леев на владельца квартиры, который не устранит нарушение, за каждый день, в течение которого нарушение продолжается. Накопленный штраф будет включен в ежемесячный счет, высылаемый ассоциацией владельцу квартиры. 

Опубликованный закон устанавливает органы управления и контроля ассоциации: общее собрание; совет, возглавляемый президентом; администратор ассоциации; цензор или комиссия цензоров. 

При этом общее собрание вправе учреждать иные органы ассоциации. Законом допускается несколько способов проведения общего собрания собственников жилья, в том числе участие с помощью электронных средств связи; собрание в смешанной форме (собрание с последующим сбором подписей); по почте, включая бюллетени по электронной почте или через платформу e-Condominium, которая будет создана позже. 

Положения о платформе e-Condominium вступят в силу после создания необходимых условий, но не позднее 2 лет с момента опубликования закона

Обсудить