Экономика и бизнес

Назад

Дмитрий Тэрэбуркэ : «Рынок недвижимости, хоть и предоставлен самому себе, все-таки зависит от верхов»

Нам нужен инвестор-консерватор, способный работать долгими деньгами. Чаще всего это специализирующиеся на вложениях в недвижимость фонды. Классический идеальный консерватор.

Подъем, характеризовавший развитие рынка строительства в Молдове в 2005-2006 годах, сменился в нынешнем году стагнацией и даже спадом. Специалисты объясняют это как финансовыми причинами – компании ощущали весной и летом нехватку ликвидности в связи с укреплением лея, так и проблемами роста - переход рынка на качественно новый уровень развития. О сегодняшней ситуации на рынке недвижимости мы говорим в Клубе «IQ» с директором риэлторской компании Gofma consulting Дмитрием Тэрэбуркэ

«IQ»: Чем, по-вашему, вызван спад на рынке недвижимости?

- Отсутствием организации рынка. Я давно обращал внимание, что у нас рынок недвижимости находится в состоянии кризиса, если говорить о нем, как о сформированной системе. Ведь рынок недвижимости - это та же система, а система сильна, когда обладает всеми элементами. Взаимодействовать должны административный аппарат, саморегулируемые прослойки и система профучастников рынка, прямых и структурных.

«IQ»: Административный аппарат - это закон или государство?

- Это государство, в том числе и местная власть. У нас власть рынком недвижимости никогда особо не занималась. А если и занималась, то, в основном, вопросами, связанными с продажами. Причем, в самой простой форме.

«IQ»: Но у нас появился Закон о жилье. Как вы оцениваете возможное влияние на формировании рынка?

- Как локальной единицы. У нас правовая база формируется по принципу: «чтобы было, везде есть, а у нас нет». Или если кому-то это нужно. Но я не видел нормативного акта, который был бы направлен на программное развитие. Более того, нет и программ, которые были бы направлены на развитие рынка. Есть локальные программы, а целостной – нет.
Казалось бы, здесь карты в руки местным властям - они хозяева земли. Но на местном уровне то же самое – ярко выраженные перераспределительные процессы. Причем по совершенно непонятным схемам. Скажем, строится торговый центр. Почему? Ведь у нас детсадов не хватает? Потому что застройщик торгового центра сильный и хочет быть еще сильней. Это выгодно, вот и все.

«IQ»: Рынок недвижимости – индикатор развития общих экономических процессов. Но, несмотря на отток населения и снижение производства, рынок недвижимости демонстрировал положительную динамику. Разве это не говорит о том, что мы рано или поздно придем к системе?

- Конечно, придем. Но к ней гораздо легче приходить стимулирующим путем. Когда мы четко понимаем, к чему идем. Рынок - это открытая система. Она все равно будет развиваться, потому что идет насыщение финансами. Что сегодня гастарбайтеру делать с деньгами? Он помнит павловские реформы, 1998 год, ему страшно. Да и работаем-то мы на недвижимость. Чем больше мы оставим потомкам активов в виде надежных стен, тем комфортнее себя чувствуем.

«IQ»: А как вы видите развитие рынка?

- Начнем с генплана Кишинева. Мы потратили средства на его разработку, а он не реализуется. Не проще ли было сначала проанализировать ситуацию. Понять, что у нас с демографией, с жилищным и промышленным фондами, с инфраструктурой. И на этом строить планирование.

«IQ»: Считаете, что такого не было анализа?

- Я его не видел.

«IQ»: Вы интересовались?

- Конечно. Но вы никогда не получите информацию, какой участок как использован. Генплан носит предположительный характер. Это некий замысел, я бы не назвал его планом. Этот замысел не просчитан ни финансово, ни будущими результатами. Он давно разработан, но я не вижу, как он исполняется. При этом я вижу барьер, преодолимый, но, тем не менее, барьер для выдачи разрешений на строительство. Скажем, у вас есть участок, и вы хотите построить объект. Но вам говорят, что по плану это не положено. А чтобы получить разрешение, надо вносить документы, нужны дополнительные вливания.

«IQ»: Но к составлению генплана и Закона о жилье привлекались эксперты и представители профильных ассоциаций. Не на пустом же месте он создавался.

- Любая эффективность построена на глобальном анализе. Может быть, он и есть. Но почему недоступен? Ведь анализ никогда не был коммерческой тайной. Как и отчетность.

«IQ»: В последнее время наметилась тенденция строить новые районы. В Кондрице – элитный, в районе Телецентра и на Скулянке - тоже. Появляются дома в Комрате, например. То есть, движение есть. Более того, строительство сегментировано. Для богатых, людей со средним достатком, и даже сдаются четыре социальных дома. Это никак не смягчает вашу критическую позицию?

- Наоборот. Что такое элитный дом? Это, во–первых, шедевр. Архитектурный, строительный и так далее. У нас это название используется скорее, как эмоциональный фон. Во- вторых, есть определенные требования к элите. Это, прежде всего, месторасположение и качество. В Москве средняя цена квадратного метра элитной недвижимости стоит 70 тысяч долларов. Коттеджи строятся для среднего класса. А элита тем и отличается от массового строительства, что у нее есть жесткий критерий. Только оборудование системы «интеллектуальный дом» в электронном формате будет стоить около 500 евро за квадрат.

«IQ»: То есть, развитие рынка происходит с перегибами, неравномерно и формируется не тот стандарт, и не европейский, и не российский. Но у нас масштабы такие.

- Может быть. Но должно быть базовое решение. Качество для элиты - неотъемлемый атрибут. Другое дело, а есть ли элита? Кто из молдавской бизнес–элиты, кроме застройщиков и их друзей, хотят там жить?

«IQ»: Какими могут быть последствия такого развития?

- Потеря доверия к рынку. Направление развития выбрано ложно. Если вы неверно заложили фундамент, то остановите развитие региона. Назовите «для среднего класса», и все будет хорошо, и у вас появится правильное развитие. А если у вас ложное представление, то есть, вы говорите «элита», то и получаете «элитный» Кишинев со всеми вытекающими последствиями.

«IQ»: Сегодня доверие к рынку падает?

- Оно давно упало. Когда мы говорим о депрессии или стагнации на первичном рынке, то это нормальный эволюционный этап. Переход от одного состояния в другое. Государство не помогает, значит, мы будем двигаться самостоятельно. Методом проб, ошибок и уроков.

«IQ»: Кризис может подтолкнуть развитие рынка недвижимости?

- Нет. Наш рынок недвижимости очень слаб и зависим, прежде всего, от финансового рынка. Вот сейчас кризис. Но посмотрите на Россию, Украину, Румынию, какие там темпы роста рынка недвижимости. Что у нас? Один и тот же уровень цен в течение длительного периода. Конечно, это ограничивает инвестиционную деятельность. Люди у нас вкладывать не будут, потому что в Москве, в Украине выгоднее. И тут вопрос не только в стабильности - в доходе.

«IQ»: Наши граждане уже предпочитают покупать недвижимость в Италии.

- В принципе, этого и следовало ожидать. Многие уезжали с мыслью о временном отсутствии. Хотели заработать, встать на ноги и вернуться. Но с возвращением пока проблемы. Ведь эти транши связаны не только с помощью родственникам, но и с планами гастарбайтеров вложиться в жилье, в собственное дело. А когда человек видит, что развитие критически отстает, у него появляется желание покинуть страну навсегда.

«IQ»: У нас появился еще один закон. Об ипотеке. Вокруг него много споров. Может ли развитие ипотеки выровнять рынок недвижимости?

- Доступность жилья – проблема. Особенно, если говорить не о рынке, а о малоимущем слое. А в регионах это еще более важная проблема. Вы никогда не поднимете село, пока там не будет нормальных условий для проживания.

«IQ»: Но есть мнение, что сначала надо наладить производство, инфраструктуру, а вопросы жилья решать потом.

- Вопрос нужно рассматривать в комплексе. Я ж не говорю, что надо строить одни дома. Надо развивать инфраструктуру в целом, а не просто производственную составляющую. Потому что главный индикатор - уровень жизни. Идеи могут быть разные, но есть стандартная процедура, которая показала свою эффективность: анализ, планирование на базе анализа, моделирование ситуации с ее внедрением. А мы начинаем с конца. Чтобы быстрее.

«IQ»: В столицах других бывших советских республик активно строятся целые кварталы со всеми социальными объектами. У нас не приживается такое строительство. Почему?

- Вы не забывайте, что во многих постсоветских странах все повязано на ресурсах. Это значит, что у них хорошие возможности привлекать хороших инвесторов. Инвестиционные процессы, которые происходят у нас на первичном рынке, как правило, очень простые и мелкие.

«IQ»: Ну вот вкладывают же 90 миллионов евро в новый микрорайон?

- Да, этот проект, однозначно, молдаванин не осилит. Это проект для западного инвестора. Но если это короткие деньги, то мы получим социально непривлекательный проект. Задача у такого инвестора простая. В отличие от консерватора, он не рассчитывает на получение прибыли в течение 20 лет. Ему нужно за 2-5 лет отбить вложение. Это значит, что будет страдать малодоходная и пассивная недвижимость: дороги, коммуникации, детские сады. Вы много видели больниц, построенных в последнее время?

«IQ»: Только частные.

- Мы налегаем на обслуживание высокодоходного сегмента в узком формате. Забываем, что у нас основная масса населения не может отдавать детей в такие сады и лечиться в таких больницах. Вот вам и ответ на вопрос, а надо ли управлять. Потому что навязывание малодоходного строительства - это удел государства. Частник никогда в жизни не построит школу, и не будет рекомендовать сделать это.

«IQ»: И не будет снижать цены…

- Конечно. Но снижение цены - это рыночный механизм, им можно и нужно управлять. Поддерживать некий баланс.

«IQ»: Но рынок недвижимости существует и без административной составляющей. Ведь считается, что рынок сам выправляет несоответствия, а государство обязано лишь поставить рамки. Когда вы говорите, что у нас сверху не происходят какие–то процессы, это разве не противоречит законам рынка?

- В структурные сферы– страхование, оценку и так далее, конечно, государству вмешиваться не стоит. Но если речь идет о социальном уровне - учителях, врачах, ученых, тогда надо регулировать и строить совершенно по-другому. Пока вы не скажете, что надо строить детские сады, никто их не построит. Вы оставляете целый социальный слой без поддержки, а он без нее погибнет.

«IQ»: Государство часто ссылается на нехватку средств.

- Можно использовать фонд недвижимости, которым оно обладает на муниципальном или правительственном уровне. Сегодня государство раздает участки, якобы, под социальное жилье. А это одноподъездные семиэтажные дома. Какие же это социальные дома?! Да там я бы жил! Понятно, какую социальную прослойку мы удовлетворяем. Это нуждающиеся бюджетники, налоговики, управляющие, контролеры. Но это не учителя и врачи.

«IQ»: Если рынок недвижимости в кризисе, то каковы его перспективы?

- Вероятнее всего, рынок стихийно перейдет во что-то менее дорогостоящее. Будет потихоньку осваивать каркасное жилье, более простое и доступное, и соответственно, будет совершенствовать внутренний менеджмент. Вот что нас ждет без стимулов. Причем, это в сегменте активной недвижимости.
Что касается остального, то тут без государственного вмешательства не разобраться. Речь не идет о бюджетном жилье. Никто ведь денег не просит. Нужно управлять тем, что ты имеешь. Продажи должны быть последним средством.
Что сейчас происходит в центральной части столицы? Основная недвижимость принадлежит государству, есть много зданий и каждое сдается в аренду. А цены не соответствуют рыночным, потому что управление зданием отсутствует. Это не функция государства. Надо нанять управляющего с рынка, отдать ему процент и получать свой. А у нас диалог между частным сектором и государством практически отсутствует. Мы не работаем в одном механизме.

«IQ»: Почему такой ажиотаж вокруг цен на недвижимость?

- Недвижимость - это не только потребление, но и средство дохода. Это тоже товар. Срок его действия долог, а годность не регламентирована. А еще это товар, которым вы можете торговать в любом виде и на любом цикле развития.

«IQ»: Если это такой замечательный товар, почему у нас вторичный рынок ветшает?

- И будет ветшать, потому что у нас все направлено на активный сегмент. А управление готовым жильем - это тоже пассивный фонд. Он не принесет сиюминутных прибылей.
Наш рынок сегментирован. Операторы первичного и вторичного рынков работают сами по себе. ЖЭКи тоже. Нет комплексного развития. Застройщики возводят дома, не обсуждая ни систем отопления, ни типов квартир.

«IQ»: А почему не работает Закон о конкуренции?

- Рынок, хоть и предоставлен самому себе, все-таки зависит от верхов. Приведу пример. Раздали участки под социальное жилье бесплатно – конкурируйте! Первый закон успешной застройки на современном рынке Молдовы– участок: есть участок - вы богаты. Пока у нас их перепродавали, шел процесс торговли землей. Образовался круг агентов, имеющих возможность работать. Потому что норма дохода на перераспределении была просто бешеная. Ничего не делая, лишь обладая правом доступа и разницей между нормативной и рыночной ценой, вы зарабатывали первичный капитал. Потом образовался класс застройщиков, который начал на этой земле создавать другой капитал, еще больше. Поэтому процесс распределения земель стал регулироваться еще жестче, появились различные условия. Так почему кризис? Потому что когда вы берете квартиру для себя, - это вынужденная ситуация, – Вам просто необходимо где-то жить. Инвестор был вынужденный, и деньги шли, а сейчас эти вынужденные инвесторы устали бороться со всеми препятствиями, которые чинит застройщик при такой организации рынка, и на их место пришел другой инвестор - не вынужденный, добровольный - банки и другие. А если мне не нужно жилье, я уже к вам другие требования предъявлю.
Рынок застройщиков не эволюционировал и из-за того, что было сильно вмешательство администрации непосредственно в бизнес. Мостом между администрацией и бизнесом должны быть профессиональные ассоциации. Их задача - ставить барьер нелояльным участникам рынка. Если я вижу, что кто-то портит рынок, мне гораздо проще повлиять на него через такую организацию.

«IQ»: У строителей есть ассоциация.

- Строители и застройщики – не одно и то же. Реально нужно говорить о рынке застройщиков, девелоперов. Именно они создают этот рынок и являются связующим звеном.
Да, вы правы. Все успешные девелоперы образованы из бывших строительных организаций. Но если он успешно прошел этап ажиотажа, то сейчас у него сложности. Потому что строители продают то, что построили, а нужно строить то, что продается.
У застройщиков есть великолепный опыт в строительстве, но нет опыта финансирования, продаж и так далее. Они сейчас переживают естественные трудности роста.
Нам нужен инвестор-консерватор, способный работать долгими деньгами. Чаще всего это специализирующиеся на вложениях в недвижимость фонды. Классический идеальный консерватор. Наличие фондов на молдавском рынке позволило бы сформировать свои внутренние компании, способные заслуживать доверие запада. А пока у нас этого нет.

«IQ»: В Москве застройщик заключает договор с правительством города. Может ли такая схема сработать у нас?

- Может. Местная публичная власть должна работать активнее по развитию рынка. Это ему поможет. Формы развития можно обсуждать. Местная власть может выступать управляющим. Особенно важны гарантии ее активного участия в привлечении инвестора. Потому что, одно дело, когда я говорю с инвестором, другое – когда премьер или мэр.

«IQ»: А почему у нас не появляются доходные дома?

- Потому что все работают на активные короткие деньги.
Гостиница - типичный классический доходный дом. Но ее строительство требует долгосрочных инвестиций. На 15-20 лет застройки. Чем это лучше? Качеством. Застройщик знает, что здание должно простоять долго, прежде чем он будет получать свою прибыль. Пока не наладятся организационные вопросы по управлению рынком, он будет вкладывать в то, что быстрее приносит доходы. Построил быстро – избавился, а что потом – все равно. В этой стратегии, жилье - классическая схема. Я еще не начал ничего строить, а мне уже несут деньги.

«IQ»: Для Вены доходные дома стали решением проблемы доступности жилья.

- Разве у нас кто-то ставит проблему доступности жилья? Не я же ее буду ставить. Я могу принять в ней участие. Но я должен понимать, зачем это делаю. Потому что есть коммерческая составляющая. Доступность жилья – не мой вопрос, это вопрос управления страной, регионом. Но для решения задачи надо четко определять ее условия, - этому в школе учат.
Та же Россия ее решает на правительственном уровне. Путин сказал: чиновник, работай с частником. И чиновник работает. Они уже два года притираются друг к другу. В Петербурге на ипотечном форуме представители администрации, выступая, называли по пять-шесть частных компаний, с которыми непосредственно работают. Акцентируют внимание на схеме, на реальных показателях: сколько учителей, врачей получили жилье.

«IQ»: Наши строители готовы к такому сотрудничеству?

- Предполагаю, что многие готовы. Ведь главное для строителя - получить подряд. Доступное жилье, не значит дешевое. Если есть цена и себестоимость, то ее не перепрыгнешь. Надо переходить к рыночным стимулирующим механизмам. Жилье может быть доступно не только из-за возможности его приобрести, а в силу существенных дотационных вливаний. Поэтому работать над ним надо, не прижимая кого-то, а находя формы диалога.

«IQ»: У нас есть формы диалога. Когда случилось наводнение, строительные компании купили пострадавшим дома.

- Это был форс-мажор. Но у нас есть бонус. Мы не первые, перед нами история. Есть и свежие опыты. Их в идеале не скопируешь, но нужно анализировать. Давайте сначала определим доступность, а потом будем принимать нормативные акты, четко направленные на формирование механизма создания такого жилья.
Татьяна Шикирлийская
analytique.md