Сегодня состоялся протест получателей кредита Prima casa. Многие политики высказались по этому вопросу, в основном обвинив правительство в том, что оно подняло маржу банков с 2 до 3% при выдаче кредитов. И вообще, что «надо было думать» когда просили Нацбанк остановить инфляцию увеличивая базовую ставку.

Была озвучена позиция и премьер-министра, что банки, при выдаче кредитов должны были объяснить людям об условиях выплаты кредита в случае изменений на финансовом рынке.

Также, сегодня были озвучены предложения Мин экономики по ограничениям процентных ставок и выплат по кредиту.

В первую очередь, хотел бы пояснить ситуацию, так как за взаимными обвинениями теряется суть вопроса! А вопрос предельно прост: какая именно ставка была применена в проекте Prima casa и в целом применяется в Молдове?

Ответ: ставка - плавающая.

Т.е. каждый человек взявший кредит должен понять, что у него плавающая ставка по кредиту и она зависит от ситуации на финансовом рынке: т.е. она растет, когда растет базис по депозитам и падает, когда соответствующий базис снижается.

При этом, в международной практике существуют несколько видов ставок: плавающая, фиксированная и смешанная. Причем в разных странах разный опыт применения ставок.

Обычно фиксированная ставка дороже, а плавающая дешевле - так как риски изменения ставки меньше.

Проведено множество различных исследований на предмет преимуществ и недостатков каждого из методов, а также рисков применения тех или иных ставок.

Основными недостатками плавающих ставок являются наличие существенных рисков при высокой инфляции и соответствующих действиях Нацбанков по ее ограничению- т.е. наш вариант.

Причем, данные риски возникают как для заемщика так и для банка, так как риск массовых дефолтов клиентов резко увеличивается при значительном повышении плавающих ставок (опять же, как у нас)

Основным методом снижением риска дефолта при повышении ставки кредита (в случае роста базовых ставок) является применение банками рассрочки (т.е. увеличение срока кредита) при фиксации платежа на определенный период времени. Т.е. при росте ставок по кредиту банки фиксируют платеж, но увеличивают срок выплаты кредита. Когда ставка падает, соответственно срок кредита снова сокращается.

Но в такой ситуации происходит увеличение долгосрочных рисков, так например: при изменении процентной ставки по 15-летнему кредиту с 7 до 9% при фиксированном платеже, срок возврата кредита увеличивается до 20 лет.

В таблице (исследование ЦБРФ за 2020 год) приведен список стран, в которых применяют разные ставки. Как видно из представленной информации, в основном применяются либо фиксированные либо смешанные ставки ( т.е. фиксация ставки при различных условиях).

Риски плавающих ставок зафиксированы в различных банковских ограничениях , которые и формируют основу применения смешанных ставок, а именно:

- фиксация процента на 5-10 лет, а затем перевод на плавающую ставку;

- применение предельного роста ставки кредита при изменениях на рынке (обычно не более 2-х процентных пунктов от ставки при выдаче)

- изменения срока кредита при установке фиксированного платежа (на период повышения базовой ставки), а также соответствующее сокращение срока при возврате ставки к условному значению.

- обязательный перевод с плавающей на фиксированную ставку в период волатильности базовой ставки.

Т.е. по сути, большинство финансовых регуляторов и соответствующих гос. органов понимают риски плавающих ставок и пытаются их нивелировать, в том числе на законодательном уровне, вводя те или иные ограничения.

Теперь, что у нас. Как обычно, хотели как лучше, а получилось как всегда!!!

Государственная программа Prima Casa, почему то не включила условия по рискам повышения ставок. Т.е. максимум на что додумалось государство – это снижение маржи банков при выдаче кредитов плюс гос гарантии.

Сейчас, после роста ставок посыпались политические обвинения: Вы повысили маржу (вернее вернули с 2-х на 3 процента) и задействовали Нац банк.

Но как это влияет на саму суть вопроса? Ведь Нацбанк все лишь использовал основные инструменты борьбы с инфляцией (правда, пока без результатов).

Никто не говорит, как можно было сделать, какие существуют варианты или международные практики? В чем суть проблемы?

Мало того, ведь на нашем рынке присутствуют примеры, как можно было бы сделать. Например у Eximbanca, до сих пор есть предложение по смешанной процентной ставке: первые 5 лет фиксированная, потом плавающая!

Почему банки в своих программах могут предусмотреть смешанную ставку, а государство в своей программе Prima Casa об этом не подумало?

Минэкономики в ответ на кризис с заемщиками по проекту Prima Casa как раз и предложило перейти к смешанной ставке. Вернее ввело ограничения в росте ставки: 4% на 6 месяцев и не более 6% в течении года. Т.е. попыталось исправить изначальный недочет. При этом, ставка все равно осталась высокой.

Теперь, выключив политику, остается вопрос: почему нельзя наконец-то сформировать стратегию по всем ипотечным кредитам для всего рынка по примеру других стран?

Ведь проблемы есть не только у Prima casa.

Кроме того, можно вспомнить, что у нас вообще отсутствует проектное финансирование в секторе новостоя!!!

Никаких обязательных норм по наличию гарантированного финансирования нет. Компания с уставным капиталом в 5400 леев могут привлекать сотни миллионов леев от населения без каких либо гарантий реализации проекта.

Сейчас же, при таком росте цен и международной ситуации риски банкротства строительной отрасли резко возросли.

Кроме того, государство фактически вышло из рынка первичного жилья и никак не участвует в контроле реализации проектов. Проблема не сданных во время объектов является массовой. Т.е. риски отрасли просто никто не оценивает и не просчитывает.

Также, стоит напомнить, что финансирование банками проектов ипотеки начинается только после сдачи в эксплуатацию. Т.е. задействование такого важного инструмента в рынке первичного жилья нет – так как отсутствуют гарантии строительства будущих объектов.

А ведь именно данный сегмент и влияет на экономический рост в стране, так как строительная отрасль измеряется миллиардами.

Поэтому, хочется не громких обвинений друг друга, а профессионального понимания сложности проблемы и формирование новых механизмов стимулирования инвестиций и гарантирования реализации проектов такого важного сегмента как строительный рынок и стимулирование такого важного инструмента как ипотечное кредитование.